Petites villes de demain : Prolongation des droits au dispositif fiscal Denormandie pour encourager la réhabilitation et création de logement à Bitche


13 février 2024
Le 10 juillet 2023, la Ville de Bitche, la Communauté de Communes du Pays de Bitche, le préfet de la Moselle, l’agence nationale de la cohésion des territoires, la région Grand Est et le département de la Moselle, ont signé la convention ORT (Opération de Revitalisation du Territoire), pour la concrétisation de projets de revitalisation du territoire dans le cadre du programme Petites villes de demain, avec leurs partenaires. La signature de la convention ORT ouvre droit au dispositif fiscal Denormandie sur toute la commune de Bitche. L’ouverture de ces droits a été prolongée jusqu’au 31.12.2026.
LE DISPOSITIF DENORMANDIE : DEFISCALISATION POUR LA REHABILITATION ET CREATION DE LOGEMENT
La signature de la convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) ouvre droit, sur l’ensemble de la commune (et non pas seulement dans le périmètre de l’ORT), au dispositif fiscal « Denormandie ancien ». Ce dispositif permet aux particuliers qui réalisent certains investissements dans les logements anciens (est considéré comme ancien un bien immobilier construit depuis plus de cinq ans) de bénéficier d’une réduction d’impôt sur l’acquisition et les travaux d’amélioration.
Ce dispositif est donc une aide accordée dans le cadre d’un investissement locatif. Cet avantage fiscal est donc destiné à encourager la rénovation des logements anciens.
Plus concrètement, ce dispositif prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers qui achètent, dans certaines zones, un logement vide à rénover pour le mettre ensuite en location.
La commune de BITCHE est située en zone C.
Investissements concernés
La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France qui acquièrent entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2026 :
• soit un logement qui fait l’objet de travaux d’amélioration,
• soit un local affecté à un autre usage que l’habitation et qui fait l’objet de travaux de transformation en logement.
Conditions liées aux travaux à réaliser
Les travaux d’amélioration s’entendent de tous travaux qui ont pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie.
Les travaux d’amélioration doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement concerné.
Le montant de ces travaux nécessairement facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (acquisition et travaux de rénovation). Par exemple, pour l’achat d’un bien de 150.000 € avec 50.000 € de travaux, l’aide est de 36.000 € pour une location de 9 ans soit 4.000 € de déduction par an.
La réduction d’impôt « Denormandie » est plafonnée à un investissement maximum de 300.000 € (et de 5.500 € /M2 de surface habitable). Ainsi, si le prix de revient du logement est supérieur à 300.000 €, la fraction qui dépasse ce montant ne sera pas comprise dans la base de calcul de la réduction d’impôt.
En outre, le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à la justification du respect d’un niveau de performance énergétique globale du logement. En effet, les logements qui font l’objet de travaux d’amélioration doivent atteindre, après travaux, une consommation en énergie primaire du logement de moins de 331 kWh/m2/an et satisfaire à l’une des conditions suivantes :
• soit permettre d’atteindre une diminution de la consommation en énergie primaire après travaux d’au moins 30 % pour les logements individuels et 20 % pour un logement en habitat collectif, par rapport à la consommation avant travaux ;
• soit respecter des exigences de performance énergétique pour au moins deux des cinq catégories de travaux suivantes : isolation de la toiture, des murs extérieurs ou des parois vitrées donnant sur l’extérieur, systèmes de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire. Ces exigences de performance énergétique sont définies par l’arrêté du 26.03.2019.
Engagement des investisseurs
Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de le donner en location nue (logement non meublé) à titre d’habitation principale du locataire pour une durée de six ou de neuf ans. A l’issue de cette période, l’engagement peut être prorogé de trois ans renouvelables une fois.
En outre, le loyer mensuel hors charges et par mètre carré ne doit pas dépasser, pendant toute la durée de l’engagement, certains plafonds relevés chaque année et fixés par zone géographique.
Bitche étant en zone C, le montant plafond du loyer/m2 (et hors charges) est de 9,50 €.
Conditions liées au locataire du logement
Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser les plafonds règlementaires déterminés en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique du bien loué.
En outre, le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire-bailleur.
Montant de la réduction d’impôt
L’avantage fiscal (la réduction d’impôt) est calculé en appliquant au prix de revient net (acquisition + travaux de rénovation) du logement un pourcentage dont le montant varie en fonction de la durée de location du logement :
• pour une durée de location de 6 ans : la réduction d’impôt est de 12 % du prix de revient du bien,
• pour une durée de 9 ans : la réduction d’impôt est de 18 % du prix de revient du bien,
• pour une période de 12 ans issue de la prorogation des périodes de 6 ou 9 ans : la réduction d’impôt est de 21 % du prix de revient du bien.
La réduction d’impôt est étalée sur la durée de la location.
Obligations déclaratives : comment bénéficier de la réduction d’impôt
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire-bailleur devra déclarer l’investissement locatif au moment de la déclaration annuelle de revenus et joindre une note récapitulant les travaux réalisés ainsi que leur montant.
Au titre d’une même année d’acquisition, la réduction d’impôt ne peut être attribuée que pour deux logements au plus.
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